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マンションは売却が得?それとも貸すのが得?

購入したマンションを住み替えなどで手放す場合、売却するのが一般的ですが、
賃貸化することで収益をえることも不可能ではありません。

 

仮に4000万で購入した新築マンションでも、築年数が10年で3000万程度、
20年で半額の2000万程度の査定額となりますが、

 

賃貸化する場合は築年数よりは立地条件や間取りなどのほうが家賃設定への
影響しやすいといえるため、築年数がある程度経った物件は賃貸化をするほうが良いといえるでしょう。

 

それは、まず分譲マンションは駅徒歩圏内や3LDK以上の間取りのものが一般的となり、
賃貸マンションではこうした物件は非常に少ないのが現実です。

 

賃貸需要が高いマンションの特徴

 

さらに一般的な賃貸物件と比べると階層が高いものや設備が充実していること、
セキュリティがしっかりしている事、
防音性が高いことなど建物としてのグレードも大きく上回っていること

 

マイホームを売却した際に発生する「3,000万円の特別控除」といった税制優遇こと、

 

そして最近では持ち家を持つよりも賃貸物件に住み続けることで、
不動産を持つ際のさまざまなリスク回避をされる方も増えていることなどから高い需要があります。

 

こういった点から、条件が整っていればある程度強気の価格設定であっても
借り手はすぐに見つかる可能性は高いといえます。

 

賃貸した場合の10年間の収益を考える

 

仮に15万円の家賃設定をした場合は年間180万円の収入となり、そこから修繕積立費用や税金、
管理費などの費用を差し引いても約150万円以上の利益生まれ、
10年で1500万の収益が見込めると考えることが出来ます。

 

今あるマンションの査定額と10年後の査定額の予想を比べた場合、
賃貸化した10年分の収益を比較するとどちらがお得になるか見えるのではないしょうか。

 

マンションを貸す場合の注意点

 

注意点としては、マンションの立地が悪いことや痛みなどが激しい場合は
賃貸化しても借り手はみつかりにくく、家賃設定を下げたり
、リフォーム、リノベーションといった初期費用が必要になってくることがあります。

 

また、住宅ローンを完済していない状況で賃貸化してしまうと、
空き部屋状態になる期間はローンの支払いを補う手段を見つけておかなくてはなりません。

 

また、一度賃貸化してしまうと、売却する際の査定が大きく下がってしまう傾向にあることや、
マイホームを売却した際に得ることができる3,000万円の特別控除などの税制優遇がなくなってしまうことになります。

 

そのため、長期的な賃貸化をするプランを練っておくことも重要です。

 

こうしたデメリットが目立つ物件や環境の場合は素直に売却するほうがリスク回避にもなりますし、
トータルでの収益も上がるといえます。
重要なのは借り手がすぐに見つかりやすい立地や住環境の良さがあり、さらに競合といえる物件が少ないこと、
住宅ローンが完済していることなど賃貸化するにあたってよりよい条件が整っていることといえます。

 

いずれにせよ一度、査定額を出してみて、しっかりと比較することが重要です。